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Sapevi che puoi scaricare queste e altre spese online?

Hai chiesto un mutuo per acquistare o ristrutturare casa? Scopri le detrazioni che ti spettano con la dichiarazione dei redditi. Ci sono molte cose che non tutti conoscono.

Se rispetti i requisiti previsti dalla legge e fai la dichiarazione dei redditi puoi ottenere una detrazione, cioè un’agevolazione fiscale che ti consente di scaricare dalle tasse una parte degli interessi passivi.

Buono a sapersi: in burocratese si parla quasi sempre di imposte, e non di tasse, per le detrazioni fiscali. Noi però usiamo volutamente la parola tasse e altri termini più semplici, così puoi seguirci più facilmente.

Come funziona la detrazione sul mutuo?

Quando chiedi un mutuo per comprare casa, la banca applica degli interessi alla cifra che devi restituire (in gergo tecnico si parla di “interessi passivi”). Oltre a questi paghi anche una serie di altri costi, come le spese di perizia e istruttoria, il compenso del notaio e così via.

La detrazione sul mutuo ti permette di scaricare dalle tasse una parte di queste spese, e spetta a chi soddisfa certi requisiti. Vediamo insieme quali sono.

Requisito 1: tipo di mutuo

Non tutti i mutui sulla casa hanno interessi detraibili. Ecco l’elenco di quelli che possono farti risparmiare sulle tasse.

  • Mutui per acquisto dell’abitazione principale (ovvero la casa in cui tu o i tuoi familiari vivete abitualmente)
  • Mutui per acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale, stipulati prima del 1993
  • Mutui accesi nel 1997 per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione di qualsiasi edificio, abitazione principale compresa
  • Mutui per costruire o ristrutturare unità immobiliari da adibire ad abitazione principale stipulati dal 1998 in poi

Focus fiscale: sono detraibili anche gli interessi passivi di prestiti e mutui agrari di qualsiasi tipo, ma in questa guida non ce ne occuperemo. Per approfondire, se ti senti un po’ nerd, consulta la circolare dell’Agenzia delle Entrate del 25 giugno 2021.

Tipo e data di stipula del mutuo: quando spetta la detrazione

Stipula prima del 1993
Stipula nel 1997
Stipula a partire dal 1998
Mutuo acquisto abitazione principale
Mutuo costruzione e ristrutturazione abitazione principale
Mutuo manutenzione, restauro e ristrutturazione di qualsiasi edificio (abitazione principale compresa)
Mutuo su immobili diversi dall’abitazione principale

Requisito 2: Tipo di spesa

La detrazione sul mutuo è pari al 19% della spesa che hai pagato durante l’anno a cui si riferisce la dichiarazione.

Attenzione, però: non tutte le spese legate al mutuo sono detraibili. Facciamo chiarezza.

✅ Rientrano nella detrazione mutuo:
❌ Sono escluse dalla detrazione mutuo:
  • Gli interessi passivi (e somme extra dovute al cambio valuta, se il mutuo non è in euro)

  • La commissione di intermediazione della banca o dell’istituto di credito

  • Gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato

  • La cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato nei mutui in contanti

  • Le spese di istruttoria e perizia tecnica

  • Il compenso del notaio per il contratto di mutuo e le spese da questi sostenute per conto tuo come cliente, come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca

  • Gli interessi delle somme versate sul conto di finanziamento accessorio in caso di rinegoziazione del mutuo (differenza tra vecchia e nuova rata)
  • Le spese di assicurazione dell’immobile

  • Il compenso del notaio per la stipula del contratto di compravendita

  • Le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, collegate al trasferimento dell’immobile

  • Le spese per l’incasso delle rate di mutuo

Requisito 3: tracciabilità delle spese del mutuo

Dal 1° gennaio 2020 devi rispettare l’obbligo di tracciabilità, e cioè pagare gli interessi e le altre spese collegate al mutuo con:

  1. bonifici bancari o postali
  2. carte di credito, di debito e prepagate
  3. assegni bancari e circolari.

Se paghi in contanti, non puoi richiedere la detrazione. Trovi tutte le informazioni in Quali Sono i Pagamenti Tracciabili per Detrazioni Fiscali 2021.

Requisito 4: limiti delle detrazioni mutuo

Il limite della detrazione varia:

  • a seconda del numero di intestatari
  • in base alla finalità del mutuo e al periodo in cui è stato stipulato.

Sui cointestatari valgono alcune regole generali.

Ciascuna delle persone a cui è cointestato il mutuo può usufruire della detrazione per la propria quota di interessi pagati, nei limiti previsti da ogni tipologia (che vedremo più avanti, caso per caso).
Eventuali quote di interessi pagate per conto di familiari a carico non sono detraibili.

Eccezione: se il mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale è intestato a due coniugi (marito e moglie) e uno è fiscalmente a carico, chi paga il totale degli interessi può usufruire della detrazione per entrambe le quote, a condizione che:

  • la persona risulti a carico nell’anno a cui si riferisce la dichiarazione dei redditi
  • la stessa risulti cointestataria del contratto di mutuo
  • Il mutuo sia stato stipulato dal 1993 in poi (non prima, altrimenti l’eccezione non si applica).

Buono a sapersi: a volte le ricevute della banca o degli istituti di credito non indicano tutti gli intestatari.

Mutuo per acquisto dell’abitazione principale: regole detrazione e limiti

Nella tabella che segue trovi i requisiti specifici per beneficiare della detrazione mutuo del 19% per l’acquisto dell’abitazione principale.

Il fisco richiede che l’acquisto e il trasferimento della residenza seguano alcune regole, che variano a seconda della data in cui hai acceso il mutuo. In base a questa data varia anche il limite di spesa detraibile.

Leggi qui sotto, è più facile di quello che sembra.

Se hai acceso il mutuo:
Devi aver acquistato l’immobile:
Devi aver trasferito la residenza:
Il limite di spesa detraibile è:
  • Dal 1/01/2001

  • Oppure
  • Dal 1/07/2000 al 21/12/2000
Nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo
  • Entro 1 anno dall’acquisto

  • Se nell’immobile abitavano persone in affitto, entro 1 anno da quando si libera; lo sfratto per finita locazione deve essere comunicato entro 3 mesi dall’acquisto

  • se hai fatto lavori di ristrutturazione, entro 2 anni dall’acquisto (salvo ritardi nel rilascio delle abilitazioni da parte del Comune; in questo caso si ha comunque diritto alla detrazione, anche se il trasferimento slitta)
  • 4.000 euro

  • da dividere tra gli intestatari del mutuo
Dal 1/01/1994 al 30/06/2000
Nei 6 mesi prima o entro 6 mesi dopo la stipula del mutuo
Entro 6 mesi dall’acquisto
  • 4.000 euro

  • da dividere tra gli intestatari del mutuo
Nel 1993
Nei 6 mesi prima o entro 6 mesi dopo la stipula del mutuo
Entro l’8/06/1994
  • 4.000 euro

  • da dividere tra gli intestatari del mutuo
Prima del 1993
Non ci sono limiti temporali
Entro l’8/12/1993
  • 4.000 euro

  • per ogni intestatario del mutuo

  • (2065,83 euro per intestatario se l’immobile non viene utilizzato come abitazione principale)

Per poter richiedere la detrazione, inoltre, è necessario rispettare entrambe queste condizioni:

  • il mutuo deve essere intestato (o cointestato) a chi richiede la detrazione
  • chi la richiede deve anche avere la proprietà (o la nuda proprietà) dell’immobile. Non c’è bisogno che la quota di proprietà e la quota di detrazione che ti spetta per gli interessi passivi corrispondano.

Il requisito della proprietà è sempre necessario, a meno che il mutuo sia stato acceso prima del 1991: in questo caso la detrazione spetta anche ai non proprietari.

Hai diritto alla detrazione finché la casa viene usata come abitazione principale, da parte tua o di un tuo familiare.

Buono a sapersi: puoi detrarre anche gli interessi e le spese accessorie del mutuo acceso per acquistare una casa contigua alla tua abitazione principale (in burocratese “accorpamento delle unità immobiliari”, come ad esempio può essere l’unione di due appartamenti sullo stesso piano).

Le eccezioni alla regola: deroghe alle condizioni generali sulla detrazione mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale

  • Se l’immobile diventa totalmente o parzialmente inagibile per cause di forza maggiore (come ad esempio un terremoto) ed è soggetto a ordinanze di sgombero, puoi detrarre gli interessi del mutuo anche se la casa non è mai stata adibita ad abitazione principale (o non lo è più). Devi però continuare a pagare le rate del mutuo che rimane a tuo carico.
  • I blocchi legati all’emergenza Covid-19 hanno ostacolato il rispetto dei termini previsti per trasferire la residenza. In questi casi, la scadenza si allunga: puoi trasferiti entro un anno più il periodo corrispondente alla durata dei blocchi (dal 23 febbraio al 2 giugno 2020).
  • Se finisci di pagare il primo mutuo e ne firmi un altro (anche con un’altra banca e nei casi di rinegoziazione e surroga), il periodo di un anno previsto per il trasferimento si calcola a partire dall’apertura del nuovo mutuo.

Esempio: hai acceso il mutuo per comprare casa il 5 marzo 2021. In generale, il termine ultimo per trasferirti abitualmente in modo da poter fruire della detrazione sarebbe il 5 marzo 2022.

Tu però hai deciso di estinguere il mutuo e aprirne un altro il 7 giugno 2021, per avere condizioni più vantaggiose: in questo caso, il termine per il trasferimento slitta al 7 giugno 2022.

  • Anche eventuali periodi di ricovero in ospedale o in strutture sanitarie non vengono presi in considerazione per il calcolo del periodo, a patto che l’immobile non venga dato in affitto.
  • Dopo l’acquisto devi cambiare città per motivi di lavoro e non riesci a trasferirti stabilmente nella casa entro un anno? Finché le esigenze lavorative permangono, hai comunque diritto alla detrazione. Anche se dovessi decidere di affittare l’immobile.

Mutuo stipulato prima del 1993 per l’acquisto di immobili, anche diversi dall’abitazione principale: regole detrazione e limiti

In questo caso, la detrazione del 19% su interessi passivi e spese collegate al mutuo si applica su una spesa massima di 2.065,83 euro per ogni persona intestataria del mutuo.

Le regole da seguire dipendono dalla data di stipula del mutuo, dal motivo per cui è stato aperto e dal tipo di immobile.

Ti spieghiamo tutto in breve. 👇

Se il mutuo è stato acceso:
La finalità deve essere:
La detrazione spetta per questi tipi di immobili:
Entro il 31/12/1990
  • Acquisto

  • Altri interventi collegati all’immobile (ad esempio: costruzione, ristrutturazione, etc.)
  • Abitazione principale

  • Altri immobili (es.: negozi, etc.)
Tra il 1/01/1991 e il 31/12/1992
Acquisto
Abitazione (anche diversa da quella principale) che continua a essere usata come tale (e che quindi, per esempio, continua ad essere a disposizione senza essere affittata ad altri)

Caso particolare: cosa succede se prima del 1993 hai sia un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, sia un mutuo su altri immobili?

Se l’importo degli interessi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale è uguale o superiore a 2.065,83 euro, la detrazione non si applica sugli interessi dell’altro mutuo.

Se invece questo importo è inferiore, la detrazione si calcola su entrambi i mutui, a condizione che la somma degli interessi e delle spese accessorie non superi 2.065,83 euro.

Mutuo aperto nel 1997 per manutenzione, restauro e ristrutturazione (anche per abitazioni diverse da quella principale): regole detrazione e limiti

Questo è il limite massimo di spesa su cui si calcola la detrazione del 19%, se il mutuo è stato acceso nel 1997 e riguarda interventi di recupero edilizio: 2.582,28 euro.

L’importo massimo si riferisce al totale degli interessi, delle spese accessorie e delle quote di rivalutazione, anche se si è intestatari di più di un mutuo.

I lavori per cui si chiede il mutuo possono essere effettuati su qualsiasi immobile: abitazione principale, altre abitazioni, box, cantine, uffici, negozi, eccetera.

Per dare diritto all’agevolazione, gli interventi devono rientrare tra quelli elencati qui sotto. 👇

  • Manutenzione ordinaria: riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti esistenti
  • Manutenzione straordinaria: rinnovo o sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, realizzazione e integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, a patto che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino un cambio di destinazione d’uso
  • Restauro e risanamento conservativo: consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, inserimento di elementi accessori e di impianti, eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio
  • Ristrutturazione edilizia: insieme sistematico di opere che modificano, del tutto o in parte, lo stato precedente dell’immobile.

La detrazione spetta alle persone a cui è intestato il mutuo. Queste possono detrarre il 19% della propria quota di interessi e spese accessorie.

Prendi nota: gli interessi che puoi detrarre sono solo quelli relativi alla parte del mutuo che ti serve a coprire le spese di ristrutturazione risultanti al termine dei lavori. Il fisco richiede che queste spese vengano adeguatamente documentate.

L’immobile può essere di proprietà di chi paga il mutuo, oppure appartenere a terzi ed essere utilizzato da chi richiede la detrazione sulla base di un contratto registrato (come un contratto di affitto).

Se il mutuo è cointestato a due coniugi, di cui uno o una a carico, la persona che ha sostenuto la spesa non può beneficiare anche della quota di detrazione che spetta a quella fiscalmente a carico.

Quando il mutuo viene acceso da un condominio, ogni membro può usufruire della detrazione in proporzione ai millesimi di proprietà.

Da sapere: se un mutuo per interventi di recupero edilizio stipulato nel 1997 viene successivamente rinegoziato, si perde il diritto alla detrazione.

Mutuo aperto dal 1998 in poi per la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale: regole detrazione e limiti

Cominciamo dal limite massimo di spesa detraibile, che in questo caso è di 2.582,28 euro e comprende interessi, spese accessorie e quote di rivalutazione. Se più contratti di mutuo sono intestati a te, questo tetto massimo si riferisce al totale delle spese collegate ai mutui.

La finalità del mutuo può essere tra le seguenti:

  • Costruzione dell’abitazione principale, autorizzata dal Comune
  • Interventi di manutenzione ordinaria: riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti esistenti
  • Lavori di manutenzione straordinaria: rinnovo o sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, realizzazione e integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, a patto che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino un cambio di destinazione d’uso
  • Opere di restauro e risanamento conservativo: consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, inserimento di elementi accessori e di impianti, eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio
  • Ristrutturazione edilizia: insieme sistematico di opere che modificano, del tutto o in parte, lo stato precedente dell’immobile.

La detrazione spetta anche se:

  • effettui interventi su un immobile acquistato allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato
  • la costruzione o ristrutturazione riguardano un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Per avere la certezza di potere usufruire dell’agevolazione, assicurati di rispettare queste condizioni.

  1. L’immobile che si costruisce o ristruttura deve essere quello in cui la persona che richiede la detrazione e/o i suoi familiari intendono abitare abitualmente.
  2. Il mutuo deve essere stipulato entro una certa data dall’inizio dei lavori, come spiegato qui. 👇
  3. L’immobile deve essere usato come abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori.
  4. Il mutuo deve essere richiesto dalla persona che avrà il possesso dell’unità immobiliare in quanto proprietaria o titolare di altri diritti reali.

Nel caso del mutuo per costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale, la quota di interessi del o della coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro/a coniuge.

Periodo dei lavori
Termini per la stipula del mutuo
Fino al 30 novembre 2007
Entro i 6 mesi precedenti o successivi alla data di inizio lavori
Dal 1° dicembre 2007
Entro i 6 mesi precedenti o i 18 mesi successivi alla data di inizio lavori

Da sapere: questa detrazione è cumulabile con quella degli interessi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, ma solo per il periodo dei lavori di costruzione.

Quanto puoi risparmiare: come si calcola la detrazione sul mutuo e limite massimo di spesa

Ecco come calcolare la detrazione sul mutuo, passo dopo passo.

  • Calcola la quota di interessi passivi che puoi portare in detrazione usando la seguente formula*:

    (Costi acquisto casa + Oneri relativi) x Interessi pagati / Capitale concesso in mutuo

  • Somma la cifra ottenuta alle seguenti spese:*
    • compenso del notaio per la stipula del contratto del mutuo
    • spese eventualmente sostenute dal notaio per tuo conto e in funzione del contratto di mutuo (ad esempio: iscrizione e cancellazione dell’ipoteca)
    • spese di perizia
    • spese di istruttoria
    • spese di intermediazione immobiliare per un massimo di 1.000 euro (se vengono pagate prima del rogito, per poterle detrarre devi obbligatoriamente registrare il compromesso di vendita)
    • commissione di intermediazione richiesta dagli istituti di credito
    • provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti
    • penalità per anticipata estinzione del mutuo
    • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
    • perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera
    • imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca
    • imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Focus fiscale: non è possibile detrarre l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il mutuo. Lo ha chiarito la circolare n.15/E/2005 dell’Agenzia delle Entrate.

  • Usa la tabella che segue per verificare il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione:
Data e tipo di mutuo
Limite massimo di spesa
Mutuo per acquisto dell’abitazione principale, aperto in qualsiasi data
4.000 €
Mutui aperti prima del 1993 (anche per abitazioni diverse da quella principale)
2.065,83 €
Mutuo aperto nel 1997 per manutenzione, restauro e ristrutturazione (anche per abitazioni diverse da quella principale)
2.582,28 €
Mutuo per costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale, aperto dal 1998 in poi
2.582,28 €
  • se la somma di interessi e spese è inferiore o pari al tetto massimo, la detrazione sarà pari al 19% di questa cifra
  • se invece è superiore, la detrazione sarà pari al 19% del tetto massimo di spesa.
Data e tipo di mutuo
Limite massimo di spesa
Puoi risparmiare al massimo:
Mutuo per acquisto dell’abitazione principale, aperto in qualsiasi data
4.000 €
760 €
Mutui aperti prima del 1993 (anche per abitazioni diverse da quella principale)
2.065,83 €
393 €
Mutuo aperto nel 1997 per manutenzione, restauro e ristrutturazione (anche per abitazioni diverse da quella principale)
2.582,28 €
490 €
Mutuo per costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale, aperto dal 1998 in poi
2.582,28 €
490 €

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