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Comodato d’Uso Gratuito di un Immobile: Contratto e Rischi

31. Gennaio 2020

Un familiare o un amico sono interessati alla tua abitazione e vuoi permettere loro di utilizzarlo senza percepire un affitto mensile? Lo puoi fare grazie al contratto di comodato d’uso gratuito immobile. Scopri come leggendo il nostro articolo.

L’articolo 1803 del Codice Civile disciplina il contratto di comodato d’uso secondo il quale “una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”.

In generale, si tratta di un contratto tipico dell’ordinamento italiano proprio perché disciplinato direttamente nel Codice Civile. Mediante il contratto di comodato d’uso, un soggetto è autorizzato a usufruire di un bene mobile o immobile, di norma senza versare alcun corrispettivo.

NOTA BENE: talvolta si parla di comodato d’uso oneroso in riferimento alla possibilità di usare il bene in cambio di una prestazione. Il classico esempio di un manutentore temporaneo che nel periodo in cui è chiamato a sistemare l’abitazione, ne usufruisce come luogo temporaneo di vita.

Comodato d'uso gratuito immobile registrazione e obblighi

La registrazione

Il comodato d’uso relativo ai beni immobili deve essere registrato recandosi presso uno degli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione, inoltre, deve avvenire sia in caso di contratto redatto in forma scritta, entro 20 giorni dalla data di stipula dell’atto, sia in caso di contratto stipulato in forma verbale, ma in presenza di un altro atto sottoposto a registrazione.

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito immobile avviene mediante la compilazione del modello 69 e previo versamento di un’imposta di registro pari a 200 euro. Al momento della registrazione occorre presentare 2 copie del contratto, entrambe firmate in originale.

Una di esse sarà trattenuta dall’Agenzia delle Entrate, l’altra resterà al proprietario dell’immobile. Al comodatario spetta una terza copia, ma in carta semplice, senza obbligo di imposta di bollo. La marca da bollo, del valore di 16 euro, è richiesta per ogni 4 pagine di contratto, ossia ogni 100 righe.

NOTA BENE: In caso di contratto comodato d’uso gratuito immobile a tempo determinato, c’è la possibilità di rinnovo, previo versamento di una nuova imposta di registro pari a 200 euro ogni volta. In caso di contratto comodato d’uso gratuito immobile a tempo indeterminato, l’imposta deve essere pagata una sola volta.

Gli obblighi

Oltre a definire la natura del contratto, il Codice Civile specifica quelli che sono gli obblighi del comodatario, ossia di colui il quale usufruisce dell’oggetto del contratto.

Nello specifico, egli è chiamato a conservare l’abitazione con attenzione, utilizzando lo spazio esclusivamente per le attività dichiarate nel contratto o per la natura della casa. Ha il divieto espresso, inoltre, di concedere a terze parti il godimento della casa, salvo il consenso esplicito del proprietario comodante.

ATTENZIONE: in caso di inadempienza degli obblighi previsti, il comodante ha la facoltà di chiedere l’immediata restituzione dell’abitazione e, nel caso, anche il risarcimento del danno.

Comodato d'uso gratuito immobile spese straordinarie e ordinarie

Il comodante ha la facoltà di richiedere al comodatario il rimborso spese ordinarie volte a garantire l’utilizzo dell’immobile. Nello specifico, si tratta soprattutto dei costi relativi alle utenze e alle spese condominiali.

Il comodatario, inoltre, non ha diritto al rimborso di spese straordinarie sostenute per il servirsi dell’abitazione, ma può richiedere il rimborso per i costi di interventi necessari e urgenti.

ATTENZIONE: gli eventuali rimborsi per le spese ordinarie non possono riferirsi a costi diversi da utenze e spese condominiali, pena l’inquadramento del contratto nell’ambito della locazione, con le conseguenti modifiche dal punto di vista fiscale e civilistico.

Rischi comodato d'uso gratuito immobile

In caso di urgenza o bisogno imprevisto, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile al comodante, correndo il rischio di rimanere dall’oggi al domani senza una sistemazione.

Inoltre, se nel contratto di comodato d’uso gratuito immobile non è specificata alcuna data di fine accordo, il comodante può esigere in qualsiasi momento e senza preavviso la restituzione della casa. In questi termini, si parla di contratto di comodato precario (disciplinato dall’articolo 1810 del Codice Civile).

Comodato d'uso gratuito immobile modello

Non esiste un modello predefinito di contratto di comodato d’uso gratuito immobile. In linea generale, devono essere presenti tutti i dati riportati nella seguente bozza, e che possono essere integrati e personalizzati a seconda dei casi.

CONTRATTO DI COMODATO

Con la presente scrittura privata, da valersi nei migliori modi di legge

TRA

il Signor _________ nato a ____ il ______ ed ivi residente in ________, C.F. ____________, proprietario dell’unità immobiliare sita in (…indicare tutti i dati catastali dell’immobile…), di seguito indicato come Comodante

E

il Signor _________ nato a ______ il ______ ed ivi residente in __________, C.F. ________, di seguito indicato come Comodatario

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

Art. 1 – Premesse
Le premesse formano parte integrante del presente contratto.

Art. 2 – Oggetto del contratto
Il Comodante cede gratuitamente in comodato al Comodatario l’immobile come sopra descritto affinché lo stesso venga destinato ad uso abitativo del comodatario e dei propri familiari. Il Comodatario dichiara di aver visitato l’immobile e di averlo trovato conforme alle caratteristiche ed alle condizioni descritte in premessa ed idoneo all’uso pattuito.

Art. 3 – Durata e restituzione del bene comodato
La durata è fissata in anni __ con decorrenza dal _______ e scadenza il _______. Alla scadenza del termine convenuto il Comodatario si impegna a restituire l’unità immobiliare oggetto del presente contratto nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto salvo il normale deperimento d’uso

Art. 4 – Obblighi del Comodatario
Il Comodatario si obbliga a conservare e custodire il bene in comodato con la dovuta diligenza e a servirsene solo per l’uso determinato dal contratto ed è direttamente responsabile verso il Comodante nei limiti e nelle forme previste dal codice civile. In particolare, il comodatario si impegna a rispettare tutti gli obblighi a suo carico così come previsti dall’articolo 1804 del codice civile.

Art. 5 – Clausola risolutiva espressa
Ai sensi dell’articolo 1456 codice civile le parti convengono espressamente che il contratto di comodato si risolverà di diritto nel caso in cui il Comodatario violi gli accordi statuiti agli articoli 2, 3 e 4 del presente contratto.

Art. 6 – Migliorie e addizioni
Le migliorie, riparazioni o modifiche eseguite dal Comodatario resteranno acquisite al comodante senza che vi sia alcun obbligo di indennizzo. Il comodante può in ogni caso pretendere che il comodatario ripristini l’unità immobiliare allo stato iniziale.

Art.7 – Oneri e spese
Sono a carico del Comodatario le spese ordinarie derivanti dall’utilizzazione del bene concesso in comodato, gli oneri relativi alle utenze, che saranno volturate a nome del Comodatario medesimo, le spese del presente atto e tutte quelle accessorie, comprese quelle di registro e di bollo.

Art. 8 – Disciplina del contratto
Il presente contratto è disciplinato, per tutto quanto non è previsto nel presente atto, nel Libro IV, titolo III, capo XIV del codice civile (articoli 1803-1812

Art.9 – Risoluzione delle controversie
Per ogni controversia inerente l’interpretazione, l’esecuzione e la risoluzione del contratto sarà competente il Foro di ______.

Letto, approvato e sottoscritto a _____ il ____________

Il Comodante Firma

Il Comodatario Firma

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