Imposta di Registro: Cos’è, Chi la Paga e Calcolo

Cominciamo col dire che l’imposta di registro è un’imposta indiretta: questo significa che non si applica alla ricchezza prodotta, ma a quella trasferita.

Se quindi l’Irpef, che è la principale imposta diretta per le persone fisiche, colpisce i redditi prodotti in un determinato anno, le imposte indirette come quella di registro si applicano invece ai trasferimenti di valore, come gli acquisti.

L’altra principale imposta indiretta è l’IVA, che è alternativa a quella di registro: in altre parole, sulle operazioni che sono già soggette ad IVA (come l’acquisto di molti prodotti e servizi di largo consumo) l’imposta di registro non va solitamente applicata.

L’imposta di registro si paga a fronte della registrazione di un atto scritto (come un contratto, una scrittura privata, la costituzione di un ente o di una società, una sentenza, un decreto etc.) presso un registro pubblico, tenuto presso l’apposito ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

L’obiettivo della registrazione è che la data dell’atto venga annotata ufficialmente e che il suo contenuto, essendo stato depositato, non possa più essere modificato.

Che sia obbligatoria per legge o effettuata per libera scelta delle parti che sottoscrivono l’atto, l’operazione della registrazione determina sempre un’imposta di registro.

Tra gli atti soggetti a registrazione obbligatoria rientrano:

• i contratti di locazione
• il trasferimento di immobili tra privati
• il trasferimento di immobili destinati a prima casa
• il trasferimento di terreni, anche quelli non edificabili ad imprenditori agricoli
• la cessione e la locazione di aziende
• la locazione di beni mobili

.

In generale l’imposta di registro si calcola sulla base del valore dell’atto, ovvero degli importi in esso riportati.

A seconda dei casi, l’imposta viene conteggiata:

• applicando un’aliquota percentuale
• in misura fissa, secondo le tariffe previste dalla legge.

La base imponibile, ovvero la cifra su cui viene calcolata l’imposta, varia a seconda della natura dell’atto.

Entriamo più nel dettaglio, analizzando alcuni alcuni tra i casi più ricorrenti.

Il contratto di acquisto della prima casa rientra nei “contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti” citati all’articolo 43 del Testo unico del 26 aprile 1986 n. 131.

Come specificato dalla normativa, in questo caso l’imposta di registro ordinaria ammonta al 9%, applicato su una base imponibile corrispondente al valore catastale dell’immobile.

È possibile però accedere all’agevolazione prima casa e pagare un’imposta del 2% se sussistono le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere acquistato da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA
• l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato
• l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova la casa (oppure trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto)
• l’abitazione non deve essere classificata come signorile (categoria catastale A/1), in villa (categoria catastale A/8), castello o palazzo di eminente pregio storico e artistico (categoria catastale A/9)

 
Caso particolare: se il venditore dell’immobile è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà pagarla al 4% anziché al 10%, e versare un’imposta di registro fissa di 200 euro.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida dettagliata con le imposte e le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Puoi leggerla qui.

Sull’imposta di registro dovuta per l’acquisto della seconda casa non sono previste agevolazioni; la cifra da pagare varia a seconda che il venditore sia un’impresa o un privato.

Se compri la casa direttamente dall’impresa

• IVA 10% sul prezzo totale dell’immobile
  (22% su abitazioni di lusso classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9)
• Imposta di registro: 200 euro tariffa fissa

Se compri la casa da un privato

• IVA non applicabile
• Imposta di registro: 9% sul prezzo totale dell’immobile, e comunque mai in misura inferiore a 1.000 euro

• la ditta vende l’immobile entro 5 anni dalla costruzione (o dall’eventuale intervento di ristrutturazione)
• la ditta vende l’immobile dopo i 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione e concorda con l’acquirente di applicare comunque l’IVA attraverso l’atto di vendita o il contratto preliminare
• l’immobile è un alloggio sociale su cui il venditore sceglie di applicare l’IVA (anche in questo caso sottoscrivendo la decisione insieme all’acquirente tramite l’atto o il preliminare di vendita).

In tutti gli altri casi, la vendita della seconda casa da impresa è sempre esente dall’IVA e determina un’imposta di registro del 9% sul prezzo totale dell’immobile, per un minimo di 1000 euro.

L’imposta di registro dovuta per per la registrazione di un contratto di affitto o di locazione varia a seconda del tipo di immobile:

• Fabbricati ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità previste nel contratto
• Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, 2% del canone negli altri casi
• Fondi rustici: 0,50% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
• Altri immobili: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità

In presenza di certi requisiti, puoi risparmiare optando per il regime della cedolare secca.

La legge prevede una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta in caso di contratti di locazione a canone concordato stipulati per immobili in Comuni “ad elevata tensione abitativa”.

In questi casi, potrai calcolare l’imposta sul 70% del canone annuo, anziché sul totale. Il versamento per la prima annualità non potrà comunque essere inferiore a 67 euro.

Nota bene: l’imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall’inquilino; se lo stesso deposito è pagato da un terzo, diverso dall’inquilino e dal locatore, va versata un’imposta di registro pari allo 0,50%.

Se il contratto dura più anni puoi scegliere di:

• pagare l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del canone complessivo) in un’unica soluzione, al momento della registrazione

oppure

• versare l’imposta anno per anno (2% del canone annuo, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Hai le stesse due opzioni in caso di proroga del contratto.

Se paghi in un’unica soluzione hai diritto ad uno sconto, ovvero ad una detrazione dall’imposta di registro pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero di annualità:

• per il 2015 la detrazione è pari allo 0,5% per il numero di annualità
• a partire dal 1° gennaio 2016 la detrazione è dello 02% per il numero di annualità.

Se recedi dal contratto prima del termine e hai versato l’imposta di registro per l’intera durata, puoi chiedere il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta.

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