Affitti brevi: imposte da pagare, agevolazioni e regole fiscali Airbnb

12. luglio 2019

Vorresti affittare casa ai turisti e guadagnare un reddito extra?
Anche se lo fai sporadicamente e in forma non imprenditoriale, devi rispettare dei precisi obblighi fiscali.

Inoltre, dal 2017 sono state introdotte delle nuove norme sugli affitti brevi.

Le novità riguardano sia chi ottiene redditi dalla locazione di appartamenti e case vacanza, sia gli intermediari come Airbnb, Booking, Homeaway, Rentalia etc., che gestiscono le prenotazioni e processano i pagamenti online trattenendo una commissione per i loro servizi.

Ma andiamo con ordine!

Affitto brevi periodi: cosa significa e come funziona

Per la legge, gli affitti brevi sono quelli che riguardano immobili a uso abitativo, locati con un regolare contratto per periodi non superiori a 30 giorni.

Questo tipo di contratti può essere stipulato da chi NON esercita l’attività di locazione in forma imprenditoriale, cioè da chi non lo fa per professione.

Per questa ragione, anche la burocrazia è molto più semplice rispetto a quella a cui è soggetto chi gestisce un vero e proprio affittacamere, o addirittura un hotel; per gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni, ad esempio, non c’è obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Chi affitta è comunque tenuto a redigere il contratto per iscritto, indicando:

  • informazioni dettagliate sull’immobile
  • dati anagrafici di inquilino, proprietario ed eventuali altri soggetti che vantano diritti sull’appartamento (come usufruttuario o comodatari)
  • condizioni contrattuali e canone di locazione
  • diritti e doveri delle parti
  • caparra o cauzione versata
  • spese incluse nel prezzo o escluse/opzionali (ad esempio: luce, gas, condominio, pulizie, utenze, biancheria etc.)
  • foro competente in caso di controversie.

Fai attenzione: il limite dei 30 giorni si riferisce all’affitto dell’immobile ad un singolo soggetto!

Se nel corso di un anno fai diversi contratti di affitto breve alla stessa persona, assicurati che la somma dei periodi di locazione non superi i 30 giorni.

Affitti brevi e obblighi fiscali: cedolare secca o regime ordinario?

Sulle somme che guadagni grazie agli affitti brevi ci sono delle imposte da pagare.

Questi guadagni infatti, aumentano il reddito imponibile su cui sei tenuto a pagare l’Irpef, che come probabilmente saprai sarà più o meno alta a seconda del tuo scaglione di reddito.

Se vuoi approfondire il tema, leggi questo articolo.

Se affitti per brevi periodi hai la possibilità di scegliere tra due regimi fiscali alternativi.

Puoi infatti decidere di optare per la cosiddetta cedolare secca, generalmente più conveniente rispetto al regime ordinario.

Vediamo le differenze.

Regime ordinario: Irpef su locazioni brevi

Se scegli il regime ordinario, dovrai calcolare il 95% dei redditi derivati dai contratti di locazione breve e aggiungere questa somma al tuo reddito imponibile, ovvero quello su cui andrai a pagare l’Irpef.

In altre parole, se per esempio in un anno hai guadagnato 1.000 euro con contratti di affitto breve, dovrai dichiarare il 95% di questo importo, ovvero 950 euro.

Questi 950 euro si andranno a sommare ai tuoi altri redditi (ad esempio quelli da lavoro dipendente), e su questi redditi dovrai pagare l’Irpef, nella percentuale prevista dallo scaglione in cui ricadi.

Al momento lo scaglione di reddito più basso va da 0 a 15.000 Euro: in questo caso l’Irpef da pagare ammonterà al 23% del tuo reddito imponibile.

Regime agevolato: cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta “piatta” del 21% che sostituisce l’Irpef e le varie addizionali comunali e regionali previste sui contratti di affitto.

È applicabile:

  • solo sui contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017
  • sui contratti di sublocazione e sui contratti a titolo oneroso effettuati dal comodatario e riguardanti il godimento dell’immobile a favore di terzi (sempre a patto che abbiano una durata inferiore ai 30 giorni e che siano stati stipulati dal 1° giugno 2017).

Nel regime di cedolare secca, la percentuale dell’imposta (21%) è più bassa rispetto a quella prevista per il primo scaglione Irpef (23%); chi affitta casa per brevi periodi trova spesso più conveniente aderire a questo regime.

L’imposta del 21% va calcolata sui corrispettivi lordi: questo significa che dovrai pagare il 21% non soltanto sul canone di locazione, ma anche su eventuali altre spese (ad esempio, i rimborsi delle spese condominiali o delle utenze).

Al contrario, nel regime ordinario l’Irpef va calcolata solo sul canone di locazione, eventuali altre spese escluse.

Visto che per i contratti di locazione breve non è previsto l’obbligo di registrazione, puoi aderire alla cedolare secca indicando l’opzione nel modello 730: dovrai barrare l’apposita casella nella sezione I del quadro B del modello e indicare tutte le informazioni necessarie.

Affitti brevi con Airbnb, Booking e altri intermediari: le novità fiscali dal 2017

Dal 2017 gli intermediari immobiliari dovranno rispettare due nuovi obblighi:

  • un obbligo dichiarativo, per il quale sono obbligati a inviare i dati anagrafici degli inquilini tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate
  • un obbligo finanziario, per cui dovranno applicare una ritenuta d’acconto del 21% sulle somme ricevute dall’inquilino (nel caso dei portali online, al momento della prenotazione e/o al saldo della locazione). Nei casi in cui il proprietario applica il regime fiscale ordinario e non la cedolare secca, la ritenuta sulla locazione sarà del 21%. Come conseguenza di quest’obbligo, gli intermediari saranno anche obbligati a presentare dichiarazione (tramite Certificazioni Uniche e 770).

Queste disposizioni si applicano sia ai portali online come Airbnb, Booking, Tripadvisor e simili, sia alle agenzie immobiliari tradizionali.

    Nota bene: poiché gli intermediari prelevano la ritenuta d’acconto direttamente dall’inquilino e la versano allo stato, agiscono in questo caso come sostituti d’imposta.

    Questo significa che se affitti per periodi brevi tramite intermediari, il pagamento dell’imposta su questi redditi sarà a carico loro (e corrisponderà alla ritenuta d’acconto).

    I redditi che ti verranno corrisposti saranno quindi già al netto delle imposte (e naturalmente di eventuali altre commissioni).