Agevolazioni Prima Casa: Requisiti e Bonus per Chi Acquista

12. luglio 2019

La legge riserva diversi vantaggi a chi acquista la sua prima casa.
Sfruttando le agevolazioni fiscali previste si può risparmiare su tutta una serie di spese.

Alcune agevolazioni sulla prima casa si concretizzano già al momento dell’acquisto, e riguardano:

  • l’imposta di registro
  • l’imposta ipotecaria
  • l’imposta catastale
  • l’IVA sul prezzo di acquisto
  • le spese per l’intermediazione immobiliare.

Di altre puoi beneficiare in un secondo momento, e sono relative a:

  • l’IMU
  • la TASI
  • gli interessi del mutuo.

Puoi godere di questi aiuti solo rispettando determinate condizioni.

Vediamo insieme quali.

Agevolazione prima casa: requisiti principali

Come già accennato, l’accesso ai bonus sulla prima casa dipende da una serie di fattori.

La prima variabile da considerare è il tipo di immobile.

Sono ammesse all’agevolazione le seguenti categorie catastali:

  • A/2 – Abitazioni di tipo civile
  • A/3 – Abitazioni di tipo economico
  • A/4 – Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 – Abitazioni di tipo ultra popolare
  • A/6 – Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 – Abitazioni in villini
  • A/11 – Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Rientrano nell’agevolazione anche pertinenze come magazzini e depositi, rimesse, autorimesse e tettoie, sia chiuse che aperte (classificati o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7), a patto che:

  • siano a servizio dell’abitazione principale, acquistata beneficiando dell’agevolazione “prima casa”
  • rispettino il limite di una pertinenza per categoria (potrà quindi essere annessa alla prima casa solo un magazzino o deposito, una rimessa e/o una tettoia).

Quelle che sono escluse dall’agevolazione sono invece le abitazioni signorili, le abitazioni in villa e i castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Prima casa: gli sgravi fiscali al momento dell’acquisto

Un secondo fattore da considerare è il venditore, ovvero la persona o l’impresa da cui acquisti la casa.

Se acquisti da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva):

  • dovrai versare un’imposta di registro ridotta, pari al 2% del valore catastale dell’immobile (solitamente si paga il 9%)
  • pagherai una quota fissa di 50 euro come imposta ipotecaria, più altri 50 euro di imposta catastale.

Se invece compri da un’impresa con vendita soggetta a IVA:

  • pagherai un’IVA ridotta, pari al 4% (anziché il 10% ordinario)
  • verserai l’imposta di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna, per un totale di 600 euro.

Per ottenere la riduzione di queste imposte non è necessario che tu abbia la residenza nella prima casa già al momento dell’acquisto, ma devi assicurarti di:

  • trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi
  • non rivendere l’immobile per i successivi 5 anni
  • non avere acquistato altri immobili con l’agevolazione prima casa (o se lo hai fatto, devi venderli entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato).

Un’altra spesa su cui puoi risparmiare è quella di intermediazione, ovvero la somma che paghi all’agenzia immobiliare per i suoi servizi.

In questo caso, il risparmio effettivo è abbastanza esiguo: puoi infatti richiedere una detrazione del 19%, ma su un tetto massimo di spesa di 1000 euro. A conti fatti, il massimo del rimborso che potrai ottenere presentando la dichiarazione dei redditi è di 190 euro (il 19% di 1000 euro, per l’appunto).

Inoltre, non potrai avere lo sconto se sei tu ad aver pagato le spese di agenzia, ma per un familiare a carico (è il caso, ad esempio, di un padre che paga la parcella dell’agenzia per la casa acquistata al figlio).

L’acquisto dell’immobile è avvenuto dopo la stipula di un compromesso di vendita?

In questo caso, la detrazione ti spetta solo se il compromesso viene registrato. Inoltre, se alla fine della negoziazione le parti non chiudono la vendita la detrazione andrà restituita.

Agevolazioni prima casa: a quali puoi accedere dopo l’acquisto

Gli sconti sulla prima casa si estendono anche ad alcune imposte annuali come l’IMU (Imposta municipale propria, relativa al possesso di fabbricati) e la TASI (Tassa sui servizi indivisibili, ovvero quelli rivolti alla collettività come la manutenzione stradale e l’illuminazione comunale).

Non sei tenuto a pagarle se la tua prima casa è quella in cui risulti residente e domiciliato abitualmente (in altre parole, se la tua prima casa è anche la tua residenza abituale).

Poiché il domicilio abituale è un requisito indispensabile, l’agevolazione su entrambe le imposte decade nel momento in cui dai la casa in affitto.

Inoltre, le regole descritte finora non valgono se la tua prima casa è un immobile di lusso. Su questo tipo di abitazioni, sia l’IMU che la TASI vanno pagate regolarmente.

Alla prima casa si applica anche l’agevolazione sugli interessi passivi del mutuo, ovvero quelli che paghi alla banca per il prestito ricevuto.
Su questi è prevista una detrazione del 19%; se ti interessa sapere come funziona, abbiamo trattato l’argomento in questo articolo.

Quando decadono le agevolazioni sulla prima casa? E cosa succede?

Se al momento della registrazione dell’atto della tua prima casa dichiari il falso, o se non trasferisci la tua residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro i 18 mesi previsti dalla legge, i bonus sulla prima casa decadono.

In questo caso, dovrai pagare:

  • la differenza tra l’imposta di registro ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, più una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi di mora
  • se l’acquisto è soggetto a IVA, la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’IVA generalmente applicata e quella agevolata), più una sanzione pari al 30% della differenza medesima e gli interessi di mora.

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