Il Bonus Facciate ti permette di detrarre il 90% delle spese che hai sostenuto per il rifacimento e il restauro della facciata esterna di un edificio. È previsto un limite di spesa pari a 96.000 euro.

In questa guida ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere.

Il Bonus Facciate è un incentivo fiscale che si ottiene come detrazione dalle tasse. Si può ottenere nel caso in cui siano eseguiti interventi di recupero o restauro di facciate esterne di immobili già esistenti. Gli immobili si devono trovare in determinate zone urbane che ti spiegheremo tra poco (si chiamano Zone A e Zone B).

La detrazione che si ottiene viene suddivisa in 10 quote di pari importo che riceverai annualmente, fino a concorrenza dell’imposta lorda – questo è un concetto importante da tenere a mente: significa che puoi beneficiare del Bonus Facciate solo se le imposte da pagare sul tuo reddito (Irpef) sono più alte della somma delle spese da portare in detrazione.

Per spiegarlo in modo più pratico, non puoi sfruttare l’incentivo se:

• rientri nella cosiddetta no-tax area, ovvero non paghi le tasse perché hai un reddito inferiore a una certa soglia;
• Le tasse da pagare sono più basse della detrazione a cui hai diritto. In questo caso potrai recuperare al massimo una detrazione pari all’importo delle tasse dovute.

Questo accade perché il Bonus è a tutti gli effetti uno sconto sulle tasse. Se supera la cifra che devi allo Stato, non dà diritto a rimborsi e non può essere recuperato.

Per poter beneficiare del Bonus Facciate, gli interventi effettuati all’esterno degli edifici devono essere finalizzati al miglioramento del decoro urbano.

Come ti avevamo anticipato, i lavori possono interessare edifici di qualsiasi categoria catastale, a patto che:

• riguardino edifici già esistenti situati nelle zone A e B individuate dal Decreto n. 1444/1968 o in zone assimilabili (dunque le nuove costruzioni non rientrano nel Bonus):
  • le zone A sono quelle dei centri storici dei Comuni, con agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale
  • le zone B fanno parte le aree del territorio urbano totalmente o parzialmente edificate diverse dalla zona A; in sostanza sono aree urbane tra il centro storico della città e aree di espansione dove non ci sono molti edifici; in burocratese vengono identificate come zone la cui superficie di copertura degli edifici è pari almeno al 12,5% della superficie fondiaria della zona e la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq
• siano stati effettuati dal 2020 in poi;
• siano stati pagati con bonifico bancario o postale;
• siano realizzati sull’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)”; in altre parole le facciate possono essere esterne o interne, ma è necessario che siano visibili dalla strada o da suolo.

Per farti capire meglio questo ultimo punto facciamo un piccolo esempio. Prendiamo il caso di una villa situata all’interno di una proprietà privata: se la facciata non è visibile dalla strada né dal suolo pubblico, il suo rifacimento o restauro non sarà coperto dall’agevolazione.

A partire dal 2023, è possibile usufruire di tale agevolazione soltanto presentando la dichiarazione dei redditi, beneficiando della detrazione in 10 quote annuali di pari importo. La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura è stata eliminata.

Della detrazione del 90% che può essere ottenuta con il Bonus Facciate possono usufruire:

• le persone fisiche
• i familiari conviventi con chi possiede o detiene l’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) o conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016, a condizione che abbiano contribuito alle spese per l’esecuzione degli interventi relativi alle facciate e che convivano alla data d’inizio dei lavori (o a quella del pagamento delle spese, se precedente)
• gli esercenti arti e professioni
• gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciali
• le società semplici
• le associazioni tra professionisti
• i contribuenti che hanno redditi d’impresa.

La data d’inizio dei lavori o quella di pagamento della spesa deve risultare dai documenti relativi all’abitazione, oppure da una dichiarazione sostitutiva. A tale data i beneficiari dell’incentivo devono:

• essere in possesso dell’immobile in qualità di proprietari, per nuda proprietà o in ragione di altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• avere la disponibilità dell’immobile sulla base di contratti regolarmente registrati di locazione, anche finanziaria, o di comodato d’uso, e avere il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Il Bonus Facciate non spetta invece:

• a chi non ha un titolo regolarmente registrato per detenere l’immobile;
• a chi ha solo redditi assoggettati a tassazione separata o a un’imposta sostitutiva (il beneficio non si applica poiché consiste in una detrazione dall’Irpef lorda che in questi casi non è dovuta).

Quali sono gli interventi che rientrano nella detrazione del 90% introdotta dal Bonus Facciate? Ecco la lista completa:

• gli interventi realizzati per rinnovare o consolidare le facciate esterne, compresi quelli di semplice pulitura e tinteggiatura delle strutture opache della facciata importanti dal punto di vista termico, o che interessino il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
• i lavori realizzati su balconi, ornamenti e fregi;
• gli interventi che riguardano grondaie e pluviali, parapetti e cornici;
• l’installazione di ponteggi;
• i costi dell’IVA e dell’imposta di bollo;
• i diritti relativi alla richiesta dei titoli abitativi;
• la tassa sull’occupazione del suolo pubblico;
• le spese di acquisto e smaltimento dei materiali;
• le spese di progettazione e di altre prestazioni professionali connesse, necessarie in base alla tipologia degli interventi (ad esempio l’effettuazione di perizie e sopralluoghi o il rilascio dell’attestato di prestazione energetica).

Sono invece escluse dal Bonus Facciate le spese sostenute per:

• interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se le facciate non sono visibili dalla strada o da suolo a uso pubblico;
• interventi effettuati su superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, a eccezione di quelle che siano visibili dalla strada o da suolo a uso pubblico;
• sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli che non siano classificabili come “strutture opache”;
• riverniciatura di scuri e persiane (in quanto parte di infissi, anch’essi esclusi dal Bonus);
• pulitura e tinteggiatura di muri di cinta (in quanto quest’ultimi non rientrano nella definizione di facciata).

Per poter beneficiare della detrazione del 90% del Bonus Facciate, i contribuenti devono effettuare il pagamento della spesa tramite bonifico bancario o postale, valido anche se effettuato online.

In alcuni casi, è obbligatorio usare i bonifici appositamente predisposti per le detrazioni (cosiddetto “bonifico parlante”) previste per gli interventi relativi al recupero del patrimonio immobiliare e per la riqualificazione energetica degli edifici.

In tutti i casi, il bonifico bancario o postale dovrà riportare:

• la causale del versamento;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale sia stato effettuato il bonifico, quindi le aziende o i professionisti che hanno portato a termine i lavori.

Per avere accesso al Bonus Facciate bisogna anche:

• indicare nelle dichiarazioni dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile – e nel caso in cui i lavori siano effettuati dal detentore, anche gli estremi di registrazione degli atti che ne costituiscano titolo, oltre agli altri dati necessari per la verifica della detrazione;
• comunicare la data d’inizio dei lavori in via preventiva all’Azienda Sanitaria Locale competente sul territorio, tramite raccomandata (se obbligatoria) e comunque in base alle attuali norme sulla sicurezza dei cantieri.

Se i lavori sono effettuati sulle parti comuni di un condominio, gli adempimenti necessari ai fini della fruizione del Bonus possono essere effettuati da uno dei condomini provvisto di delega, oppure dall’amministratore del condominio.

Oltre a provvedere all’indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione, l’amministratore ha il compito di:

• rilasciare una certificazione delle somme corrisposte dal condomino in cui si attesti l’adempimento a tutti gli obblighi di legge;
• conservare la documentazione originale ed esibirla alle autorità competenti, se richiesto.

Il Bonus Facciate è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2022 insieme agli altri provvedimenti dedicati agli interventi edilizi. Tra questi c’è anche il nuovo Ecobonus del 110%, applicabile alle spese che saranno sostenute dai contribuenti tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2023.

È bene sapere che la detrazione del 110% spettante per l’Ecobonus si estende anche al Bonus Facciate nel caso in cui gli interventi effettuati sull’involucro esterno dell’edificio rispondano anche ai requisiti di efficientamento energetico dell’edificio richiesti dalla legge.

Facciamo un esempio per chiarire meglio questo punto. Immaginiamo che l’intonaco della facciata esterna venga rifatto insieme al cappotto termico: in questo caso è possibile richiedere la detrazione del 110% per entrambi gli interventi, a patto che questi assicurino il miglioramento di almeno due categorie energetiche dell’edificio. L’attestato di prestazione energetica deve essere rilasciato da un tecnico abilitato tramite dichiarazione asseverata.

La detrazione del 110% può essere fruita, alternativamente:

• direttamente da chi ha effettuato la spesa in 5 quote annuali di pari importo;
• attraverso la cessione del credito d’imposta;
• sotto forma di sconto in fattura.